Covid-19 olarak Dünya Sağlık Örgütü tarafından isimlendirilmiş olan pandemi, insan sosyal düzeninin önemli hususlarına etki etmiş vaziyettedir. Hukuki konularda da bu hususları gözlemlemek mümkündür. Kira ilişkileri sıklıkla karşılaşılan özel hukuk ilişkilerindendir, özellikle konut ve çatılı işyerleri için olan kiralamalarda pandemi döneminde gayrimenkul değerleri ve kira bedellerinde yaşanan artışların etkisiyle de kiraya veren ile kiralayan arasında bir takım sorunlar ortaya çıkmaktadır. Bu sorunlar genel olarak kişilerin hakları ile yasal düzenlemeleri bilmemesi veya yanlış bilmesi kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır. İnsanların kira ilişkilerinde en çok merak edilen soruları cevaplayacak olursak;
Yasal olarak kiralar ne kadar arttırılabilir? Yasal sınır üzerinde kira artışı taleplerinin bir geçerliliği var mı?
Türk Borçlar Kanunu madde 344 hükmünde de belirtildiği gibi yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli artışları, bir önceki kira yılı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasından fazla olamaz. Bu oranı geçmemek koşuluyla kira bedelinde artış yapılabilir.
Kiraya verenlerin bu yasal sınır üzerinde talep edecekleri artışın kanuni bir dayanağı yoktur. Kira sözleşmesinde de bu oran üzerinde bir belirleme yapılmasının hukuki olarak bir geçerliliği yoktur, zira sözleşme hükümleri kanunda yer alan emredici hükümlere aykırı olamaz.
Yazılı kira sözleşmesi mutlaka olmalı mıdır? Olmaması halinde taraflar kira ilişkisinin varlığını başka ne şekillerde ispatlayabilirler?
Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması şart değildir, böyle bir yasal zorunluluk yoktur, ancak uygulamada ispat kolaylığı olması ve tarafların aralarındaki durumu belirlemeyi tercih etmeleri sebebiyle sıklıkla yazılı yapılmaktadır. Genellikle de önceden hazırlanmış form benzeri kira sözleşmeleri taraflarca tercih edilmekte, bunlar üzerine taraflar istedikleri özel belirlemeleri yazmakta ve imzalamaktadırlar.
Yazılı bir kira sözleşmesinin olmaması halinde taraflar aralarındaki kira ilişkisini, yaptıkları banka ödemeleri, faturalar gibi diğer belgelerle ve ortaya koyabilecekleri diğer delillerle ispat edebilirler. Kiraya veren yine hukuki haklarını kullanabilir ve yapılacak yargılama içerisinde kira ilişkisini ispat edebilir.
Kiralanan ev satılırsa tarafların hakları nelerdir?
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan ev satılırsa, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur, bir diğer anlatımla kira ilişkisi aynı koşullarla yeni malikle devam eder. Son zamanlarda bekledikleri kira artışını sağlayamayan ev sahipleri evlerini satma yoluna gitmektedirler.
Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için eve ihtiyaç duyabilir. Bu ihtiyaç esasen Türk Borçlar Kanunu içerisinde gereksinim olarak tanımlanmış ve yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, önceki malik döneminden süre gelmekte olan kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik, dilerse gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Burada keyfiyetin önüne geçmek için kanun koyucu gereksinim sebebiyle kiracıdan alınan eve ilişkin yeniden kiralama yasağı getirmiştir. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Beş yıl sonunda yüksek kira istenirse ne olur?
Kira sözleşmesinin tarafları beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir. Burada esasen taraflar arasında değişen koşullara göre yeni bir kira bedeli belirlemesi istenmektedir, yanlış bilinen bir husus beş yıl sonunda tahliye edilebileceğine ilişkindir.
